據(jù)上海本地媒體披露的最新數(shù)據(jù)顯示，今年11月，上海二手房單月成交量為1.5萬套，在成交價格方面，11月也創(chuàng)下了今年以來的最低價，均價為3.8萬元/平方米。根據(jù)該媒體公布的每月交易數(shù)據(jù)計算，盡管11月的交易量較10月環(huán)比上升了15%，但相較6月2.8萬套的成交量，11月的成交量已經(jīng)下降了46%。

　　與此同時，記者近日了解到上海市浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳今年初“人頭攢動”的場景已經(jīng)不復(fù)。該交易中心工作人員表示：“由于市場行情不好，今年下半年相較年初來說，前來咨詢和辦理業(yè)務(wù)的市民數(shù)量減少了一半多。”

　　另外，上海市繼杭州市之后也開始推行買方和賣方“手拉手”簽約模式，房地產(chǎn)交易“去中介化”明顯。10月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心通過其官方網(wǎng)站發(fā)布《通告》稱：為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，即日起在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同（以下簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務(wù)。

　　在二手房交易市場持續(xù)低迷的背景下，上海市部分區(qū)域自今年10月以來涌現(xiàn)出了眾多熱點房源，吸引了大量看房者，但大多是業(yè)主的營銷套路，市場熱度并不持久。例如，在近期引發(fā)輿論關(guān)注的百匯園一套房源“降價800萬元”，便是業(yè)主通過“先上調(diào)再降價”方式營造出來的假象。

　　對于上述業(yè)主大幅提高或者降低房源掛牌價格的行為，上海房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者采訪時表示：“這具有市場的自發(fā)性，不屬于違規(guī)行為?！?/p>

　　熱點房源“曇花一現(xiàn)”

　　近期，上海二手房市場頻頻出現(xiàn)價格異常房源，成為所屬區(qū)域的價格洼地，給原本冷清的二手房交易市場帶來了局部的熱度。

　　上海市徐匯區(qū)百匯園的一套房源由于一夜之間降價800萬元，成為當(dāng)?shù)囟址渴袌鲋械臒衢T房源，吸引了大量看房者。但負(fù)責(zé)代理銷售該套房源的鏈家房產(chǎn)中介吳峰（化名）向記者坦言：“降價800萬元只是個噱頭，是業(yè)主刻意營造出的‘甩賣’假象。該套房源的業(yè)主也算是同行，對市場的操作手段以及議價方式比較在行。”

　　吳峰還向記者展示了該房源在鏈家內(nèi)網(wǎng)顯示的調(diào)價記錄。記者注意到，在11月12日，該房源的掛牌價由4180萬元下調(diào)至3380萬元。而事實上，該業(yè)主在7月的報價是3380萬元，7月末該業(yè)主突然將掛牌價上調(diào)了800萬元至4180萬元。

　　“目前該套房源仍處于在售狀態(tài)?！眳欠逋嘎兜?，“之前來看這套房源的購房者確實比較多，但是真正有意向的購房者并不多。目前，在鏈家還沒有購房者達(dá)成意向，而且最近的熱度已經(jīng)開始下降了?！?/p>

　　除此之外，有消息稱今年10月中旬，位于上海陸家嘴板塊的浦城小區(qū)的90余套二手房在兩天之內(nèi)便已經(jīng)清盤。不過，記者了解到，小區(qū)內(nèi)仍有中介在候客。一位中介人員表示：“此前有部分客戶由于資金問題選擇了退房，因此還有在售房源。”

　　據(jù)了解，該批房源的業(yè)主并非是個人，而是上海一家房企。該房企此前通過協(xié)議收購的方式收購了該小區(qū)110套房源。中介人員向記者透露，該批房源的均價為8.5萬元/平方米，“價格比較低，所以吸引了很多購房者”。

　　記者查詢了解到，該小區(qū)此前在售二手房的最高掛牌價已經(jīng)超過了10萬元/平方米。此外，該批房源的交易方式按照新房方式進(jìn)行，即購房者僅需要交付契稅，無需繳納增值稅等費用。

　　交易市場歸于平靜

　　部分房源帶看增多和短期成交火熱，并非上海二手房市場的全貌。

　　近日，記者實地走訪上海市浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳發(fā)現(xiàn)，前來辦理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的市民人數(shù)并不多，在窗口辦理業(yè)務(wù)也不需要排隊。12月4日，記者通過浦東不動產(chǎn)微服務(wù)平臺查詢了解到，該交易大廳當(dāng)天的叫號信息系統(tǒng)顯示，簽約受理業(yè)務(wù)的窗口辦理人數(shù)為0。

　　與之形成鮮明對比的是，記者在今年2月初走訪該交易大廳時還是一幅熱火朝天的景象，多個簽約受理業(yè)務(wù)的辦事窗口前排隊人數(shù)超過20人。

　　上海市浦東新區(qū)不動產(chǎn)登記交易大廳一位工作人員向記者解釋道：“自從今年7月以來，二手房交易量下降了很多。目前，每天來交易大廳辦理業(yè)務(wù)的人流量較少，和今年初相比已經(jīng)至少減少了一半多?！?/p>

　　根據(jù)上海本地媒體公布的每月交易數(shù)據(jù)計算，盡管11月的交易量較10月環(huán)比上升了15%，但相較6月2.8萬套的成交量，11月的成交量已經(jīng)下降了46%。

　　事實上，在今年7月至9月，上海二手房市場的成交量分別為2.4萬套、1.8萬套、1.2萬套，呈現(xiàn)出連續(xù)下滑狀態(tài)。直至今年10月，成交量才環(huán)比增長了8%，但仍舊在市場底部徘徊，和2020年同期相比更是下降了53%。

　　在價格方面，11月的成交均價也創(chuàng)下今年以來的最低，已降至3.8萬元/平方米，和10月的3.9萬元/平方米相比每平方米下降了1000元。而10月的成交均價相較去年同期也已經(jīng)下降了7%。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海二手房市場7月的成交均價為4.2萬元/平方米，此后幾個月的成交均價一直未超過4萬元/平方米。

　　位于浦東新區(qū)楊東板塊一位房產(chǎn)中介人員向記者表示：“在上海綠城小區(qū)內(nèi)，有一套房源今年10月的掛牌價為1299萬元，均價12.3萬元/平方米左右。目前，掛牌價已調(diào)整到1250萬元，但是這兩天已經(jīng)有客戶將價格壓到1190萬元了。”此后，記者了解到，該房源總價再次下調(diào)了50萬元。

　　對于上海二手房市場發(fā)展的趨勢，億翰智庫研究總監(jiān)向記者坦言：“明年‘小陽春’或許將不會出現(xiàn)，除非政策面有較大的變動。目前，上海二手房市場整體上還處在調(diào)整的周期中，短期內(nèi)回暖的可能性不大?！?/p>

　　“去中介化”趨勢明顯

　　在持續(xù)低迷的二手房交易市場面前，眾多房產(chǎn)中介也在焦急等待市場回暖的“春天”。

　　記者了解到，在上海浦東新區(qū)御橋地鐵站附近的10余家中介門店中，已有4家門店關(guān)閉，并且全部為國內(nèi)頭部品牌旗下的門店。

　　在浦東新區(qū)楊東板塊，一家頭部房產(chǎn)中介公司門店負(fù)責(zé)人劉峻正面臨著門店運營的壓力。“在過去幾年，我們門店為公司貢獻(xiàn)的年利潤至少在500萬元以上，但今年以來一直處于虧損狀態(tài)，長期入不敷出?！?/p>

　　周明（化名）是一位上海市資深的房產(chǎn)中介工作人員，在另一家國內(nèi)頭部房產(chǎn)中介公司已經(jīng)供職超過5年，在中介行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷也已接近10年。他無奈地告訴記者，今年的帶看量和實際成交量下滑了很多，收入受到了很大的影響，“去年的年收入可以達(dá)到60萬元，今年只有20萬元左右”。

　　在收入大幅縮水的情況下，周明坦言，身邊有一些同行已經(jīng)選擇了離職“轉(zhuǎn)行”。據(jù)其介紹，周明所在的門店位于上海市徐匯區(qū)，在年初時共有約30名工作人員，目前僅剩下了15名。

　　“今年下半年，公司淘汰了一些業(yè)績不好的員工，并對不同門店的員工進(jìn)行了合并。一方面是為了縮減開支，另一方面，也是由于目前二手房交易市場行情不好，存在員工冗余情況?！敝苊鞲嬖V記者。

　　另外，在二手房交易市場遇冷的同時，上海市“去中介化”的政策意圖也較為明顯。10月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心通過其官方網(wǎng)站發(fā)布《通告》稱：為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，即日起在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)。

　　對于業(yè)內(nèi)“去中介化”的焦慮，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從地方政府角度看，此次政策并無取代中介的意圖。上海通過搭建手拉手網(wǎng)簽服務(wù)平臺，使得二手房買賣沒有中介服務(wù)也可以快速成交。